Når en andels- eller ejerboligforening gennemfører en byggesag, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel er en faq, der besvarer en række spørgsmål relateret til byggesager. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.
Foto: Niels Jørgensen
Opstarten af en byggesag
Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling?
Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, for eksempel særegne vedtægter.
Hvordan beslutter vi en byggesag?
Både i ejerforeninger og andelsboligforeninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og gennemregnede budgetter fra administrators side.
Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift?
På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften.
Når byggesagen er besluttet, skal bestyrelsen så gøre mere?
Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave.
Undervejs i byggesagen
Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag?
Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.
Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk?
Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen.
Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder.
Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening?
I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen.
I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank.
Foto: Niels Jørgensen
Hvordan betaler vi for arbejderne, mens byggesagen er i gang?
Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut.
Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse?
I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator.
Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone?
Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejder i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5.
Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag?
Som udgangspunkt alle skader, også dem som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet.
Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder?
Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen.
Efter byggesagens afslutning
Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os?
Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen.
Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer, og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen?
Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (for eksempel udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening for eksempel altaner, vil dette udelukkende være forbedring.
Artiklen er skrevet af Timmy Lund & Lene Raahauge, Vest Administrationen